1. Bu site çerez kullanmaktadır. Siteyi kullanmaya devam etmeniz halinde çerez kullanımı ile ilgili site koşullarını kabul etmiş sayılırsınız. Daha Fazlasını Öğren.

Türkisch Almanya Kiracılar Kanunu Ve Bilinmesi Gerekenler

Konusu 'Emlak - Elektirik - Gas / Immobilien - Strom - Gas' forumundadır ve emirbey tarafından 8 Ekim 2012 başlatılmıştır.

  1. emirbey
    S.Moderator

    EV_KIR~2.JPG
    Kira Sözlesmesi

    Kira sözlesmesi, Medeni Kanun'daki (BGB) yasal hükümlerin ve Kira Miktarlari Yasasi'nin
    (MHG) yanisira, ev sahibi ve kiraci için en önemli unsurdur. Burada
    • Ev sahibinin kim oldugu
    • Kiracinin kim oldugu
    • Hangi evin kiralandigi
    • Hangi kira miktarinin ödenmesi gerektigi
    • Kira sözlesmesinin ne zaman basladigi
    Evin sinirli (sinirli kira sözlesmesi) ya da sinirsiz bir zaman için kiralanip kiralanmadigi saptanir.

    Birçok kira sözlesmesi bunlarin yaninda ayrica ev sahibi ve kiracinin haklari ve sorumluluklari hakkinda kurallar da içermektedir. Bu kurallara güzellestirme tamiratlari, kira depoziti, evde yapilacak degisiklikler, evcil hayvan bulundurulmasi vb. dahildir.

    Sözlü veya yazili
    Kira sözlesmelerinin çogu yazili yapilmaktadir. Bu durum ev sahibi ve kiracinin güvenligini arttirir ve tartismalari önler; her iki taraf da imzalariyla sözlesmede hangi noktalar üzerine anlastiklarini belirleyebilirler. Kira sözlesmesine atilan imza baglayicidir; "Almanca yetersizliginden dolayi kira sözlesmesinin içerigini anlayamadim" yorumu geçersizdir (bkz. Hamburg Yüksek Sehir Mahkemesi karari ZMR 99, 630; Hannover Sehir Mahkemesi karari - WM 85, 255).

    Kira sözlesmesini yazili olarak yapma zorunlulugu yoktur. Bunun yerine sözlü bir anlasma da geçerlidir. Ancak bir kira sözlesmesi belirli bir zaman için (örnegin 3 ya da 5 yil) yapilacaksa, o zaman yazili olmasi öngörülmektedir. Yani sözlesmenin ev sahibi ve kiraci tarafindan imzalanmasi gereklidir.

    Yazili biçimin uygulanmamasi durumunda da kira sözlesmesi sinirsiz olarak, en az bir yil olmak kosuluyla fesh edilene kadar devam eder.

    Etkisiz maddeler
    Kira sözlesmeleri için usulen Ev ve Arazi Mülkiyet Sahipleri Dernekleri veya kirtasiyeciler tarafindan örnek olarak sunulan anlasma formlari kullanilir. Kira sözlesmesinin örnegini alisilageldigi biçimde ev sahibi seçer. Bundan dolayi ev sahibiyle kiraci arasindaki avantajlar ve zararlar, haklar ve sorumluluklar çogu kez esit oranda dagitilmamistir.

    Ama kiracinin fazlasiyla haksizliga ugratilmasini engeleyen hükümler de vardir. Örnegin Medeni Kanun'un birçok maddesinde "Kiracinin zararina bir anlasma geçersizdir." ifadesi geçmektedir. Ayrica küçük baskilardaki haksizliklardan koruyan (kira sözlesme formlari da bunun içerisine girmektedir) Genel Ticari Anlasmalar Yasasi (AGBG) da bulunmaktadir.

    Bu durum, kira sözlesmesinde yazili olan herseyin muhakkak geçerli olmadigi anlamina gelir. Ege ev sahibi kira sözlesmesine dayanarak bir talepte bulunursa, o zaman sözlesmenin sözü edile: maddesinin geçerli olup olmadigi bilakis arastirilmalidir. Bu madde geçersizse, kiraci kir sözlesmesini imzalamasina ragmen ev sahibinin taleplerini reddedebilir.

    Önemli not: Bir veya birçok maddenin geçersiz olmasi durumunda da, kira sözlesmesinin dige bölümleri kalicidir. Bu gibi durumlarda ev sahibinin, kira sözlesmesinin varolmadigini iddia ederek kiracinin evden çikmasi gerektigi seklinde bir talebi olamaz.

    Sinirli süreli veya süresiz
    Sinirli süreli kira sözlesmesinde (süreli kira sözlesmesi) sözlesmenin baslamasiyla birlikte kira anlasmasinin ne zaman sona erecegi tesbit edilir. Örnegin: "Kira sözlesmesi 1.6.1999'da baslar ve 31.1 2.2002'de sona erer" ya da "Kira sözlesmesi 5 yilik bir süreyle sinirlidir" gibi.

    Bu tip sözlesmede kiracinin avantaji, sözlesmenin geçerli oldugu sürede ev sahibinin eve kendi ihtiyaç duysa bile (sahsi ihtiyaç) çikis verememesidir. Sadece sözlesmeye aykiri davranildig takdirde (ömegin kiranin zamaninda ödenmemesi gibi.) sözlesme sona ermeden çikis verilebilir.

    Kiracinin zararina olan durum ise, kiracinin anlasilan süreye bagli olmasidir. Yeni bir evE tasinmak, sadece ev sahibinin onayiyla mümkündür. Sadece zorunlu durumlarda sözlesmeder çikmak için kiracinin kiraci gösterme hakki vardir (bkz. Bölüm 6)

    Sözlesme süresinin dolmasi durumunda dikkat edilmesi gereken, kiracinin sözlesmedf belirlenen sürenin üzerinde evde kalmak istemesi durumunda, bunu ev sahibine yazili olaral bildirmesinin gerekliligidir. Sözlesme süresinin bitiminden 2 ay önce sahsi olarak imzalanmi: mektup ("Evde, sözlesmede belirlenen zamanin üzerinde kalmak istiyorum") ev sahibinde olmalidir.

    Eger kira sözlesmesi örn. evli çiftler gibi kiraci 2 kisi tarafindan imzalanmissa, o zâman kir süresinin uzatilmasini içeren mektup da her ikisi tarafindan imzalanmalidir.

    Mektup usul olarak belirlenen süre içerisinde ev sahibine ulasirsa, kira sözlesmesi, ev sahibinin yasada öngörülen bir çikis gerekçesi (örn. kisisel ihtiyaç) gösteremedigi durumlarda süresiz olarak uzar. (bkz. Bölüm 7).

    Bunun disinda kira süresini uzatmanin mümkün olmadigi süreli kira sözlesmeleri de vardir. Bu kir; sözlesmesi en fazla 5 yil sinirlidir ve kiraci sözlesme içinde daha bastan ev sahibi tarafindai sözlesme süresinin bitiminden sonra mekanin ev sahibi tarafindan kullanilmasinin veya öneml derecede tamir çalismalari yapilmasinin ya da tamamen yikilacaginin planlandigi hakkinda bilgilendirilir. Böylesi bir sözlesmeyi imzalayan kisiler anlasilan sürede tasinmak zorundadir. Bi gibi durumlarda uzatma mümkün degildir.

    Kira fiyati
    En önemli bir sorulardan bir tanesi `Ev kirasi ne kadar yüksektir? Ev kirasinin yüksekliginin uygun olup olmadigini nasil ögrenebilirim?' sorusudur. Bu sorularin cevabi ise evin türüne baglidir.

    Sosyal konutlarda (resmi kaynaklarla desteklenen evler) kiranin yüksekligi sabit olarak tesbit edilmistir. Ev sahibi de sadece belirlenen kira miktarini talep edebilir. Bu kira miktarinin nasil

    hesaplandigi önceden belirlenmistir. Sosyal konutlar çogu kez diger evlerden daha ucuzdur, ama bu konutlara herkes tasinamaz. Böyle bir konut resmi Konut Dairesi'nin verdigi; aile gelirinin belirlenen sinirin altinda oldugunu gösteren özel bir belgeyle (WBS) araciligi ile edinilebilir. Bu sinirin üzerinde para kazananlar baska tür konut aramalidir.

    Özel olarak finanse edilen konutlarda ve eski yapilarda kira miktari özellikle arz ve talebe göre belirlenmektedir.

    Ev sahibi kira miktarini kendisi belirleyebilir ve yerel kira panosunun öngördügünden daha fazla talep edebilir. Sinirlar sadece kira miktarinin asiri arttirilmasinin ve kira spekülasyonunun yasaklanmasiyla konulabilinir.

    Uyari: Eger kiranin yüksekligi kira panosunun %20'sinden daha fazlaysa, o zaman mutlaka Kiracilar Dernegi (bkz. Bölüm 12 } devreye sokulmalidir.

    Ek Maliyetler
    Konut maliyetlerin büyük bir kismi ek maliyetlere (isletme masraflari) aittir. Bu maliyetlerin kiraci tarafindan önceden otomatik olarak ödenmesi zorunlu degildir, ancak kira sözlesmesinde belirtilmisse önceden ödenmesi zorunluluktur.

    Genelde kiraci bir ay öncesinden bir ödeme yapar; yilda bir kez de tam bir hesaplanrria yapilir (bkz. Bölüm 10). Eger ön ödemeler yüksek olarak ödenmisse, fazla ödenen para geri ödenir. Ön ödemeler yetersiz kaldigi takdirde, kiraci eksik kalan miktari öder.

    Ön ödemelerin düsük olmasi yanilmalara neden olabilir. En iyi çözüm, bir önceki kiracidan veya evde oturan diger kiracilardan ek maliyetler konusunda bilgi alinmasidir.

    Ön ödeme ve genel hesaplama yerine belirgin bir miktar üzerine anlasilabilinir. Bu dururrlda kiranin yaninda bir de sabit ek maliyetler ödentisi yapilir; tam bir hesaplamaya gerek kalmaz. Istisna: Isitma masraflari için kullanima bagli bir hesaplama öngörülmüstür (Bkz. Bölüm 10).

    Üçüncü bir olanak ise isletme maliyetlerinin (tamamen veya kismi) kiraya dahil olmasidir. Böylesi durumlarda brüt veya herseyin dahil oldugu bir kiradan söz edilir. Fakat isletme maliyetleri yükselirse, ev sahibi kirayi yersel degerlerle dengeli olarak yükseltebilir (bkz. Bölüm 8).

    Depozit
    Maddi güvence olarak ev sahibi depozit talep edebilir. Depozit enfazla 3 aylik kira miktari kadar olabilir. Kiraci eger isterse bunu 3 taksitle de ödeyebilir.

    Depozit ayn bir hesap numarasina yatirilmalidir ve kiracinin yararina faizlendirilmelidir. Bu faiz yillik olarak depozite dahil edilir ve böylece ev sahibinin güvencesini arttirir. Kira sözlesmesinin sona ermesi durumunda depozit ve faizi, eger açik kalan talepler yoksa genelde en geç 6 ay içerisinde geri ödenmelidir.



    Kira Yardimi
    Bir konutta oturmak pahalidir. Hiç kimsenin uygun bir evden feragat etmek zorunda kalmamasi için devlet tarafindan bir yardim ödenmektedir - Konut yardimi

    Sadece Almanlara degil
    Bu konut yardimi bir kisinin milliyetinden bagimsizdir; yabancilara da ödenmektedir (Yabanci güvenlik güçlerine dahil olanlar istisna). Bu yardimin ödemesinin kosulu oturnia izninin olmasi ve oturumun geçici olarak planlanmamasidir.

    Sadece Özel dilekçeyle basvurulur

    Önemli: Para özel basvuruyla talep edilir ve geçmis dönem için basvuni yapilamaz. Gereken formlar Konut Dairesi'nden temin edilebilir.

    Konut yardimi için konutu bulunan herkes örn. ailesiyle birlikte kiralik evde oturan ilticacilar da basvurabilir. Siginmaci yurtlarinda oturanlara ise ev yardimi yapilmaz (Federal Idari Mahkemesi karan BVerwG WM 93, 1 70).

    Konut yardimi ne kadardir?
    Ne kadar yükseklikte konut yardiminin ödenecegi
    1. Ailenin büyüklügüne,
    2. Aile fertlerinin aylik gelirlerinin ne kadar yüksek olduguna,
    3. Kiranin yüksekligine

    baglidir.

    Aile gelirinin hesaplan.masi özel kurallarin ve birçok muafiyetin bulunmasindan dolayi basit degildir. Ayni durum kira için de söz konusudur. Her zaman gerçek ödenen kira önemli degildir. Almanya'nin bir çok bölgesi için üst bir sinir belirlenmistir. Kim daha fazla kira öderse ödesin, konut yardiminda bu üst sinir dikkate alinir.

    Konutta yapilacak degisiklikler
    Iç düzenleme
    Kiracinin evi nasil düzenleyecegi, kendi kararina birakilmistir. Kim evini mufakla donatmak istiyorsa, ev sahibinin onayini almak zorunda degildir (LG Konstanz WM 89, 67); ayni durum çamasir makinasinin kurulmasi (LG Hannover ZMR 66, 11 2), ranza konulmasi (AG KöInWM 87, 51), mutfaga kurulacak portatif dus kabinleri için de geçerlidir (LG Berlin WM 90, 421).

    Bunun gibi uygulamalar, birkaç vida yerlestirilse bile, binanin iskeletine büyük müdahalelerde bulunmadan mümkündür. Bunlar sözlesmenin sona ermesinden sonra kolayca düzeltilebilir ve evin sözlesmeye uygun olarak kullanilmasi anlaminin içindedir. Bu tip donanimlar için ev sahibini önceden bilgilendirme geregi yoktur.

    Diger taraftan evin temeline önemli oranda müdahaleler gerektirecek uygulamalar da vardir, kiraci bu tip müdahaleleri sadece ev sahibinin onayiyla yapabilir. Kim örnegin bir banyo kurniak istiyorsa, bir duvar yikmayi planliyorsa ya da evin temelinde baska degisiklikler yapmak istiyorsa, önceden ev sahibine danismalidir. Kiracinin tavana ses geçmesini önleyecek yalitkan dösemesi için (LG Braunschweig WM 8 müdahaleler6, 248) ya da cam ve kapi çerçevelerinin beyazdan siyaha boyamasi için ev sahibinin onayini almasi gerekir [LG Aachen WM 88, 300).

    Kablolu televizyon ve çanak anten
    Televizyon programlarinin iletimi özel bir yere sahiptir. Günümüzde birçok ev kablolu yayina sahiptir, ama bu yayinlar önemli oranda Almanca dilinde yapilan yayinlardir. Yabancilar tarafindan kendi vatanlana iliskin sunulan programlar düzenli olarak çanak antenle izlenebilinmektedir. Bundan dolayi kiracinin kendi çanak antenini (parabol anten) kurabilme sorusu gündeme gelmektedir. Mahkemelerin bu konudaki karari `evet'tir. Gerek Federal Anayasa Mahkemesi (WM 94, 251) gerekse Karlsruhe Yüksek Sehir Mahkemesi (RE WM 93, 525) verdikleri kararda, ev sahibinin binada kablolu yayin olsa. bile, yabanci kiracilara parabol anten kurma hakkini onaylamistir. Ayni hak yabanci esi olan Alman kiraci için de geçerlidir (LG Wuppertal WM 97. 324). Bu anlamiyla kiracinin çanak antenden vaz geçtigini belirten ve kira sözlesmesine konan ek madde geçersizdir [LG Essen WM 98, 344).

    Parabol anten üzerinde daha kapsamli program seçenegi oldugundan dolayi ev sahibi, kablolu yayinda bir veya iki vatan programi izlenebiliniyor gerekçesiyle bu izini engelleyemez (BverfG WM 94, 365; LG Hagen ZMR 96, 32; LG Berlin GE 96, 55). Fakat ev sahibi ortak toplu parabol anteni kurmayi önerdiginde durum degisir; o zaman kiracinin kendisi için ayri bir `çanak anten' kurma hakki yoktur (LG Nürnberg-Fürth WM97,486).

    Montaj isini kiraci ev sahibiyle görüsmelidir. `Çanak' uzmanca monte edilmelidir. Somut montaj yerini ev sahibi belirleyebilir. Önemli olan programlarin izlenmesi için uygun olmasidir. Ev sahibinin talebiyle kiraci ortaya çikacak risklerin ve zararlarin (örn. firtina estiginde) sorumlulugunu üstlenmeli ve düzenegin daha sonra sökülmesinde ortaya çikabilecek masraflarin güvencesini vermelidir (OLG Karlsruhe RE WM 93, 525).

    Eksiklikler ve kiranin azaltilmasi
    Bildirme zorunlulugu
    Kanuna göre evin eksiksiz ve hatasiz olmasindan ve kalmasindan ev sahibi sorumludur (istisna durum kiracinin kendisinin hasarlar açmis olmasidir). Buna ragmen kaloriferin çalismadigi, camlann hava geçirdigi, evde nem olustugu, geceleri gürültüyle rahatsiz edildiginiz veya içme suyunda kursun tesbit edildigi durumlar olabilir.

    Elbette ev sahibi sorunlara çare bulmalidir ve kiracinin da kirayi düsürmeye hakki vardir; hatta

    belirli kosullarda tazminat da talep edilebilinir. Ama önemli olan kiracinin tüm eksiklikleri hemen bildirme zorunlulugudur. Bunun aksi durumda bir yandan ev sahibinin eksikligi giderme olanagi olmaz, diger yandan kirayi azaltma hakki da düser. Ek zararlar ortaya çikarsa, ev sahibi kiraciyi bu konuda sorumlu da tutabilir; bu gibi durumlarda kiraci tazminat ödemek zorunda da kalabilir.

    Eksiklikleri bildirme konusunda belirli bir usul yoktur; yani sözlü bilgilendirme tamamen yeterlidir. Ancak bilgilendirmenin belgelenrriesi için en iyisi eksikliklerin yazili olarak bildirilmesidir.

    Kiranin azaltilmasi
    Ev sahibi kirayi, kiracinin kararlastirilan türde kullanabilecegi, eksiksiz bir ev için alir. Eger eksiklikler ortaya çikarsa, o zaman ev sahibinin hizmetinin degeri düser; böylesi dururrilarda kiracida hizmetini azaltir, yani kirayi düsürebilir.

    Kiranin azaltilmasi için bir basvuru yapmak gerekmez. Evin yetersiz oldugu sürelerde kira faizi de otomatik olarak azaltilabilir (BGH WM 97, 488). Yani kiraci daha az ödeme yapabilir.

    Zorluk yaratan kiranin hangi oranda azaltilabilecegi sorusudur; bu konuda rakamlari okuyacak resmi çizelgeler yoktur. Kirayi indiriminin hacmi, dogal olarak eksikligin 3 - 4 günlük ya da 3 - 4 haftalik olmasi, küçük bir yan odanin etkilenmesi veya oturma ve yatak odasinin kullanimim büyük oranda sinirlanmasi gibi etkenlere baglidir.

    Eger eksiklik kira sözlesmesinin imzalandigi tarihte biliniyorsa veya kiraci (örn. evde bulunan bir diskotekten gürültü geldigini) saptamissa, o zaman kira bundan dolayi azaltilamaz. Ayni durum, evde eksiklerin varolmasina ragmen kiracinin kirayi aylarca düzenli ödemesi durumunda da geçerlidir.

    Kendi kendine yardim
    Kiraci için çogu kez kiranin azaltilmasindan daha önemli husus evdeki eksikliklerin bir an önce giderilmesidir. Bundan dolayi kiracilar çogu kez, bu eksikligin kendiler tarafindan giderilmesinin; ustalari görevlendirmenin ve ortaya çikan masraflari da fatura esliginde ev sahibine ulastirmanin ya da kira ile denklestirmenin daha kolay oldugunu düsünürler. Bu hususta suna dikkat edilmelidir: Ev 4-~

    sahibinin hesabina kendi kendine yardim herseyden önce kiracinin ev sahibini önceden uyarmasini gerekli kilar. Bu, kiracinin ev sahibini evdeki eksiklik hakkinda bilgilendirmesi ve ek olarak eksikligi gidermek için uyarmasi anlamina gelir (LG Heidelberg WM 97, 42). Ev sahibi buna ragmen tepki göstermiyorsa, o zaman kiraci eksikligi kendi imkanlanyla telafi etmeye çalisir veya uygun bir tamirci destegiyle eksiklik giderilir. Masraflari ev sahibi karsilamak zorundadir.

    Küçük tamiratlar
    Birçok kira sözlesmelerinde küçük tamiratlar veya ufak tefek hasarlar için sartlar belirlenmistir. Bu sartlar ev sahibinin küçük tamiratlar konusunda yükünü azaltarak ve bu hasarin giderilmesini kiraciya yükler.

    Ama ev sahibi - kira sözlesmesi içerisinde yer alan böylesi bir sarta bagli olarak -kiracidan para talep öderse ya da yapilacak bir tamirati red ederse, o zaman dikkatli davranmak gerekir. Bu tür sartlarin birçogu geçerli degildir. Tamiratlar esas itibariyla ev sahibinin isidir ve bundan dolayi küçük tamiratlar çin de dar sinirlar içerisinde istisnalar vardir.

    Kiraci tarafindan kira sözlesmesinin feshi
    Çikis süreleri
    Eger süresiz bir kira sözlesmesi sözkonusu ise (bkz. Bölüm 1) " kiraci her an sözlesmeyi fesh edebilir. Kiraci ev sahibinden farkli olarak bir çikis nedeni vermek zorunda degildir.

    Çikis istegi yazili olarak bildirilmek ve sözlesme altina imza atan tüm kiracilar tarafindan imzalanmak zorundadir.

    Kira sözlesmesinin feshi ev sahibinin çikis mektubunu hemen almasiyla birlikte degil (istisna: süresiz çikis durumunda), çikis süresinin sona ermesiyle gerçeklesir. Çikis süresi evde oturulan zamana baglidir.

    Ilk 5 yil Içerisinde çikis süresi 3 aydir. Kira sözlesmesinin sürmesi ile otomatik olarak uzar.

    Önemli: Kiracinin çikisi ne zaman gönderdigi önemli degildir, çikisin ev sahibine ne zaman ulastigi önem tasir. Aksi durumlarda kiraci bu süreyi ispatlamak zorundadir.

    Özel çikis haklari

    Bir dizi durumda kiracinin kisa süreli çikis vermesi mümkündür. Bu, özellikle oturma süresinin uzun oldugu ve dolayisiyla daha uzun çikis süresinin bulundugu veya kira sözlesmesinin süreli oldugu ama daha uzun yillar devam etmesi gerektiginde önem tasir.

    Bu çesit bir çikis hakki asagidaki durumlarda geçerlidir:

    • Kiranin yükseltilmesi durumunda
    • Modernlestirme çalismalari durumunda
    • Kiracinin ölmesi durumunda
    • Kademeli kira sözllesmesinde
    • Ev sahibinin bir alt kiraciya izin vermemesi durumunda
    Süresiz çikis
    Eger evde eksiklikler varsa ve kiraci evi sözlesmeye uygun kullanamiyorsa, o zaman sadece kira miktarim azaltma hakkina sahip degildir, ayni zamanda süresiz çikis talebinde bulunabilir. Kiraci sürpriz sekilde süresiz çikis talebiyle ev sahibinin karsisina çikmamali; onu önceden uyarmalidir. Bu durum ev sahibinden eksikligi gidermesini talep etmek ve bunun için de ona bir süre tanimak anlamina gelmektedir. Eger bu süre içinde sonuç alinamazsa, süresiz çikis verilebilinir.

    Eger evin kullaniminda kiracinin ve ailesinin sagligini önemli ölçüde tehlikeye düsürecek bir durum sözkonusu ise, o zaman ev sahibine yardimci olacak bir çikis süresinin bildirilmesine gerek yoktur.

    Kiracinin kiracisi
    Yaygin olan bir düsünce kiracinin sinirli süreli bir kira sözlesmesinden çikabilmek için, ev sahibine eve tasinabilecek iki ya da üç kiraci önermesinin yeterli oldugudur. Ama bu dogru degildir.

    Eger kira sözlesmesi açikça kiracinin kiracisi maddesini içeriyorsa, kiraci da bu durumdan yola çikabilir. Ama sözlesmelerin çogu böylesi bir sarti içermez.

    Fakat kiracinin kiracisi sarti konmamissa, o zaman kiracinin bir kiraci önermesi durumunda sözlesmenin zamanindan önce sona erdirilmesi karan ev sahibinin takdirine kalmistir. Istisnalari KarlsruheYüksek Sehir Mahkemesi (RE WM 81, 173) karara baglamistir: Sadece çok önemli nedenler olmasi durumunda, kiraci ev sahibine uygun bir yeni kiraci önerebilir ve kendisini uzun süreli sözlesmelerden veya uzun çikis sürelerinden kurtarabilir.

    Ev sahibi tarafindan kira sözlesmesinin feshi
    Eger ev sahibi çikis vermek isterse, sadece hükümleri ve süreleri gözönünde bulundurmasi yetmez, özellikle kiracilarin çikis verilmesi durumlarinda geiielde korundugunu dikkate almalidir. Çikistan korunma, ev sahibinin sadece yasal olarak taninmis bir gerekçeyle çikis verebilme hakkina sahip oldugu anlamina gelir. Kirayi daha da yükseltmek için bir çikisin verilmesi geçersizdir. Çikis, haklanni savunan örn. ek maliyetlerin hesaplanmasi konusunda hak talep eden veya eksikliklerden dolayi kirayi azaltan kiracilara karsi tehdit ve baski araci olarak kullanilamaz.

    Diger taraftan böylesi durumlarda kiraciya yedek bir ev bulma görevi ev sahibinin degildir. Eger çikis geçerliyse, kiraci ev bulma islemi ile kendi ilgilenmelidir.

    Sahsi ihtiyaç
    En taninmis ve en çok öne sürülen çikis gerekçesi kisisel gereksinimdir. Ev sahibinin eve kendisinin, yakin bir akrabasinin (anne ve babasi, çocuklari, torunlari ve kardesleri) ya da ev içerisinde yasayan baska bir sahisin (örn. bakicisi) ihtiyaç duyrriasi halinde, çikis verme hakki vardir. Ev sahibinin "Ben kendim eve tasinacagim" gerekçesini bildirmesi yeterli degildir. Bu durumlarda mantikli ve anlasilir gerekçeler belirtmek zorundadir (BverfG WM 93, 377; BGH RE WM 88, 47).

    Uygun ekonomik kullanim
    Ekonomik gerekçeler de bir çikisi hakli kilabilir. Bunun ön kosulu, ev sahibinin kira anlasmasiyla evin/binanin uygun ekonomik kullaniminda engelleniyor ve böylece büyük oranda zarara ugruyor olmasidir.

    Sosyal madde
    Çikis hakli olsa da, bu, kiracinin herseye ragmen çikis süresinin sona ermesinden sonra evden çikmak zorunda kalacagi anlamina gelmez. Kiracinin ve ailesinin evi kaybetmelerinin örn. yabanci, dul bir kadinin birçok çocuguyla uygun olan bir yedek ev bulamamalan gibi (LG Darmstadt MM 91, 1 31) onlari önemli oranda etkiledigini gösteren örnekler de vardir. Bu ve benzeri durumlarda ev sahibinin çikis gerekçeleriyle kiracilarin durumlari karsilikli olarak tartilmalidir. Eger kiracinin gerekçeleri daha agir basiyorsa, kira sözlesmesi uzatilir.

    Bu sekildeki haklar otomatik olarak göz önünde tutulmaz; sadece kiraci kira anla.smasinin devamini yazili olarak talep ettiginde dikkate alinir. Kiracinin yazili mektubu en geç çikis süresinin sona

    ermesinden iki ay önce ev sahibinde olmalidir. Eger ev sahibi itiraz hakkinin kurallari ve sinirlandirilmalar konusuna dikkat çekmemisse, kiraci muhtemellen bosaltma' sürecinde de hakkindan yararlanabilir.

    Önemli: Kiraci, kendisi çikis verdigi durumlarda veya ev sahibinin süresiz çikis verrrie hakkina sahip oldugu kosullarda sosyal maddeden yararlanamaz.

    Evin satilmasi ve mülkiyetin degismesi
    Binanin satilmasi durumunda, evdeki kiracilarin sözlesmelerinde hiçbirsey degismez. Sadece ev sahibi degisir; alici simdiye kadar varolan ev sahibinin yerini alir. Kira sözlesmesinin içerigi degisiklige ugramaz. Yeni ev sahibi yeni bir sözlesmenin yapilmasini talep edemez. `Siz tasinmak zorundasiniz, çünkü benimle sözlesmeniz yok" deme hakki yoktur. Yeni ev sahibi çikis vermek istiyorsa, her ev sahibi bir çikis nedenine ihtiyaci vardir.

    Süresiz çikis
    Çikis verilmesine karsi dogal olarak sadece sözlesmeye sadik davranan kiraci yararlanabilir. Kira sözlesmesine aykiri davranislar ev sahibine süresiz çikis verme hakkini verir.

    Ödemede gecikme
    Kiracinin en önemli sorumluluklarindan birisi, kirasini ve üzerinde anlasilan ek maliyetleri zamaninda ve düzenli olarak ödemesidir. Buna aykin davrananlar, evini kaybetme riskine girer. Kural: Iki aylik kirayi ödemekte geciken kiraci, süresiz çikis verilebilecegini hesaba katmalidir. Kim ödeme gecikmesinden dolayi süresiz çikis almissa, onun için sadece son çikis bir yolu vardir. Eger tüm kira borçlari ev sahibinin bosaltma davasindan en geç bir ay sonrasina kadar ödenirse, çikis geçersiz sayilir.

    Izinsiz alt kiralama
    Kiraci kiraladigi evi - tam ya da kismen baskasina kiralamak ya da devretmek isterse, ev sahibinin onayini almasi gerekir. Eger izin verilmemisse ve alt kiraciya kiralama islemi ev sahibinin `Lütfen evi alt kiraciya kiralamaya son verin' seklinde yazili uyarisina ragmen sona erdirilmezse, ev sahibi süresiz çikis verme hakkina sahiptir.

    Ev huzurunun bozulmasi
    Süresiz çikis, ev sahibinin ev huzurunun yogun olarak bozulmasini gerekçe göstererek kira sözlesmesini uzatmamasi durumunda da olanaklidir. Bu tür gerekçeler içerisine örnegin geceleri yapilan rahatsizliklar ya da kiracilar tarafindan tekrarlanan agir hakaretler girmektedir.



    Kiranin yükseltilmesi
    Kisisel finanse edilen evlerde ev sahibi kirayi kolayca yükseltemez; kiracinin kiranin yükseltilmesini kabul etmesi gerekir. (Istisna: modernlesme dolayisiyla yapilan kira yükseltmeleri, isletme masraflarin ve sermayenin artmasi durumlari).

    Kiraci kararini keyfi olarak veremez. Asagida siralanan sartlar altinda kiranin yükseltilmesine onay vermek zorundadir:

    • Kiranin en az 1 yildir bölgedeki kiralara uyurrilu kilinmadigi (yillik sinirlama süresi);
    • Yeni kiranin bölgedeki kiralarin oranini asmadigi
    • Kira artisinin son 3 yil içerisinde % 30'u asmamasi durumlarinda.

    Ayrica ev sahibi bir dizi biçimsel kurallara dikkat etmek zorundadir.

    Yazili biçim
    Yazili formda kiranin yükseltilmesinde ev sahibinin kendi imzasi gerekir. Eger ev sahibinin bir avukati ya da idarecesi varsa, yetki verilen sahisin mektubu imzalamasi gerekir. Bunun yaninda ev sahibi tarafindan imzalanan orjinal bir vekaletname de ek olarak belgeler arasina alinmalidir.

    Bölgenin durumuna göre denklestirilen kira
    Ev sahibi, sadece kiracisinin ayni bölgede, ayni konumdaki konutlarda oturan kiracilardan daha az ödemesi durumunda kiranin yükseltilmesini talep edebilir.

    En iyi ölçek, yersel olarak karsilastirilabilir konutlann kirasidir. Bu kira, ayni bölgede en son 4 yil içerisinde türü, büyüklügü, donanimi ve konumu itibariyla ayni özellilere sahip konuta ödenen kira miktaridir.

    Yillik sinir süresi
    Kira sözlesmesinin baslamasindan ve kiranin karsilastirilan kiralara göre yükseltilmesinden sonra kiraci öncellikle bir dahaki kira artirimina kadar 12 ay süre ile bu konuda rahatsiz edilmemelidir.

    % 30 siniri
    Ev sahibi bölgedeki kira durumunun yaninda birde ikinci bir limiti dikkate almalidir. Bunun anlami, son 3 yil içerisinde kiranin en fazla % 30 oraninda artabilecegidir, ancak modernlestirme çalismalari veya sermaye masraflarinin artmasi nedeniyle kira yükselebilir.

    Muvafakat islemi
    Kiranin yükseltileceginin açiklanmasi kiranin otomatik olarak yükselmesi anlamina gelmez. Bu sadece kiracinin kirayi yükseltmeye onay verdigi, ya da yasal olarak onay vermesi yönünde alinan

    mahkeme karari ile olur. Ev sahibinin mektubu bütün yasal sartlari yerine getirse de, kiracinin onayi olmadan veya ev sahibinin muvafakat için tlava açmadigi durumlarda kira degismez.

    Modernlestirme
    Eger ev sahibi evi modernlestirmek istiyorsa, kiraci için iki sorunun cevabi gerekir:

    1. Ev sahibi bunu yapabilir mi?
    2. Bunun için daha fazla kira ödemem gerekir mi?

    Ev sahibinin bilgilendirme sorumlulugu
    Ev sahibinin bilgilendirme sorumlulugu vardir. O modernlestirme girisimlerinde bulunmak istiyorsa ise baslamadan iki ay önce yazili olarak bilgi vermek zorundadir. Bildirilmesi gereken konular sunlardir:
    • Tek tek onarim çalismalarinin neler oldugu,
    • Bu onarim çalismalannin kapsaminin ne oldugu,
    • Çalismalarin ne zaman baslayacagi,
    • Çalismalarin tahminen ne kadar sürecegi,
    • Kira artisinin ne miktarda olacagi.

    Bu yazi yardimi ile kiraci ev sahibinin yapmayi düsündügü onarim çalismalanni onaylayip onaylamacagini veya onaylamak zorunda olup olmadigina karar vermelidir. Burada su soru akla gelir?

    Modernlestirme çalismalarini kim öder?
    Modernlestirme demek, konutta veya yapida isitma enerjisi veya su tasarrufu saglayacak tedbirler demektir. Bunlarin yaninda gürültüden korunma tedbirleri, hirsizlik veya yorlamalara karsi alinan tedbirler de sayilabilir. Pencere ve duvarlarda isi yalitimi, çatinin onarimi da bunlardandir. Su sayaçlarinin takilmasi da ayni gruba girer.

    Yakit ve isletme masraflari
    Yakit masraflari
    Yakit masraflarin içerisine:
    1. Tüketilen yakitin masraflari ve teslimat masraflari,
    2. Isletme akiminin masraflari,
    3. Tesisin servis, denetlenme ve bakim masraflari,
    4. Tesisin islerliginin saglanmasi, güvenligi ve ayar masraflan,
    5. Tesisin ve çalistigi ortamin temizlik masraflari,
    6. Federal Emisyondan Korunma Yasasi'na göre ölçme masraflari ve baca temizligi için yapilan masraflar,
    7. Tüketimin tespit edilmesi için yapilan donatim kiralama masraflari;
    8. Tüketimin tespit edilmesi için yapilan donatim masraflari, hesaplama ve paylastirma masraflari girmektedir.

    Isletme maliyetleri
    Isletme masraflari asagidakileri içerir:

    1. Parsellenmis arazinin masraflari (özellikle arazi vergisi),
    2. Su tedariki masraflari,
    3. Atik su masraflari, 4. Isitma masraflari,
    4. Merkezi sicak su besleme masraflan,
    5. Bagli isitma ve sicak su beslemesi sagliyan cihazlarin masraflari,
    6. Asansör masraflari,
    7. Sokak temizligi ve atiklarin kaldirilmasi için harcanan masraflar,
    8. Yapi temizligi ve hasaratlarin temizlenmesinde harcanan masraflar,
    9. Bahçenin bakimina harcanan masraflar,
    10. Isiklandirma masraflan,
    11. Baca temizligi masraflari,
    12. Mülkiyet ve mesuliyet sigortasi masraflari,
    13. Kapici masraflari,
    14. Ortak anten tesisati yada kablolu televizyon için harcanan isletme masraflari,
    15. Çamasir yikama tesisatinin isletme masraflari,
    16. Diger isletme masraflari
    Bu siralama kesindir. Kira sözlesmesinde belirtilen herhangi bir kararla baska masraflar isletme masraflari olarak gösterilemez (OLG Koblenz RE WM 86, SO}. Idare masraflari, bakim masraflari, banka ve posta masraflari vb. kiraciya hesap olarak sunulmamalidir.

    Hesaplama
    Ev sahibi isletme masraflarini her yil hesaplar. Hesaplanma süresi 12 ayi kapsar, ama takvim ile özdes olmasi gerekmez. Hesaplanma araligi örn. O1.04.'den gelecek yilin 31.03.'ne kadar uzanabilir.

    Anlasilabilir nitelikte bir hesap için su özellikler gereklidir:

    • Tüm masraflarin toplanmasi,
    • Dagitim anahtarinin belirtilmesi ve açiklanmasi,
    • Kiracinin ödeyecegi payin hesaplanmasi,
    • Kiracinin önden ödedigi masraflarin düsülmesi
    Hesap verilerinin bildirilmesi gerekmez.

    Kiracilar Dernegi
    Bu yazi kiracilar ve ev sahiplerinin haklari hakkinda genel bilgiler verrriektedir ve burada her aynntinin dikkate alinmasi olanaksizdir. Ayrintili bilgiler özel danisma yoluyla saglanabilir. Bu özel danismanlik Federal Almanya'da bulunan 350 adet kiracilar derneginin ana ödevidir.

    Konut ve kira ile ilgili örn. kira sözlesmesinin kontrol edilmesi, konut yardimi basvurulan, isletme masraflan hesabi veya emlakçi yüzdesine kadar her türlü sorularinizda kiracilar derneklerinin uzmanlari size yardimci olur.

    Hukuki Danismanlik Yasasi'na göre bu danismanlik hizmetlerinden sadece dernegin üyeleri yararlanabilirler. Üye olmayanlara Kiracilar Dernekleri danismanlik veremez. Üyelik aidatlari uygun ölçüdedir; birçok kiraci dernegi yillik aidat olarak 80 DM ile 140 DM almaktadir. Bölgelere göre aidatlarda sapmalar mümkün oldugundan dolayi , aidat konusunda bölgedeki yetkili Kiracilar Derneginden bilgi aliniz.

    Yasal Koruma Sigortasi
    Kiracilar Dernekleri, üyelerine Yasal Koruma Sigortasi hizmetini de sunuyorlar. Bu sigorta, kisilerin hukuki haklannin kazanilmasi ile ilgili mahkeme masraflarindan korkmasini ve haksiz talepler karsisinda savunma yapmaktan vazgeçmesini önler.

    Kiracilar Dernegi'ne üye olunduktan sonra, onun tüm olanaklarindan ve danismanliklarindan

    yararlanmak mümkün iken, Yasal Koruma Sigortasi'ndan yararlanmak için 3 aylik bir bekleme süresi vardir. Üyeligin baslamasinin ilk üç ayinda ortaya çikacak problemlerde sigorta geçmez. Bunun için yerel Kiracilar Dernegi'ne bir an önce üye olmak en emin yoldur.

    Diger bilgiler
    Alman Kiracilar Birligi ayrica kira hukukunun önemli bulunan konularini ele alan detayli bilgilendirme kitapçiklari çikartmaktadir.

    Bagli bulundugunuz bölgenin Kiracilar Dernegi ile iliskiye geçmek istiyorsaniz, adresini telefon kitabinda yer alan 01805/835835 numarali servis telefonu üzerinden (dakikasi 0.24DM} ya da Alman Kiracilar Birligin yetkili eyalet temsilciliginden temin edebilirsiniz.
  2. ysnbsgl

    ysnbsgl
    Acemi Üye

    abi helal sana nasıl yazabildiniz bunları? teşekkürler.. fakat hepsi bir an da okunmuyor bayağı bir zaman alıyor


    Sent from my iPhone using Tapatalk
  3. sami

    sami
    Acemi Üye

    Öncelikle merhabalar;
    Hamburg'ta kiralık tuttuğumuz bir mağazamız var, belli bir ücret karşılığı devir almıştık ve 5 sene sözleşme yapmıştık. 3 yılı doldu ama şimdi bizde yine belli bir ücret ile devretmek istiyoruz. devralmak isteyen yeni kiracıyı da bulduk fakat dükkan sahibi devretmemize engel oluyor bunun için yapabileceğimiz birşey var mı??
    Teşekkürler...
  4. avrupali

    avrupali Hannoveraner Yönetici

    Burada önemli olan sözlesme icerigidir , sözlesmeniz ile beraber bir avukata yada https://www.mieterverein-hamburg.de/de/ buraya basvurmanizi tavsiye ederim
Benzer Konular: Almanya Kiracılar
Forum Başlık Tarih
Emlak - Elektirik - Gas / Immobilien - Strom - Gas Aksamlari Elektirik Daha Ucuzmudur ? Almanya 2 Aralık 2012
Emlak - Elektirik - Gas / Immobilien - Strom - Gas Almanya'da Gaz Ve Elektrik Sözleşmesi Yaparken Dikkat Edilmesi Gerekenler 1 Kasım 2012

Sayfayı Paylaş

Bu konu için yapılan arama sorguları :

  1. kiracıyı koruma dernegi